Décret n.2022-001/PR portant règlementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation ainsi que le modèle de contrat de bail d’habitation : les maires du Grand-Lomé s’imprègnent du contenu

by Fana KADOASSO
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Dans sa dynamique de vulgarisation du décret n.2022-001/PR portant règlementation de la caution, de la garantie du loyer et du bail d’habitation ainsi que le modèle de contrat de bail d’habitation, le Ministre de l’urbanisme, de l’habitat et de la réforme foncière, Maître Koffi Tsolenyanu a initié une rencontre avec les maires des 13 communes du Grand Lomé, acteurs majeurs afin que ceux-ci s’imprègnent du contenu.

Il est de notoriété que les Togolais dans leur majorité sont confrontés à des difficultés majeures d’accès au logement décent. Ces difficultés sont liées à la faiblesse de l’offre de logement emmenant les propriétaires à faire des spéculations, notamment à exiger des prix de loyer exorbitants et à la signature du contrat, exiger le versement des cautions et de loyer d’avance correspondant à un (01) voire trois (03) ans de loyer. Conscient de cette réalité, le gouvernement a inscrit dans la feuille de route gouvernementale 2020-2025, le programme de construction de 20.000 logements qui va s’exécuter sur toute l’étendue du territoire dans les zones où l’offre est véritablement cruciale et là où il y a également la forte nécessité d’implanter des logements pour la population. Mais en attendant la mise en œuvre de ce programme, il a jugé utile d’encadrer aujourd’hui le secteur de logement en mettant en place des mesures pour équilibrer le rapport entre le locataire et le bailleur pour permettre au bailleur d’avoir une sécurité sur son investissement et protéger le locataire au moment où il cherche à avoir un abri pour se loger, il a été adopté le 05 janvier 2022, le décret n.2022-001/PR du 05 janvier 2022 portant règlementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation. Il va contribuer à assainir ce domaine avec le plafonnement aussi bien de la caution que de la garantie à trois (03) mois.

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« Nos concitoyens se retrouvent face à des difficultés majeures d’accès aux logements décents. Ces difficultés sont liées à la faiblesse de l’offre de logement amenant les propriétaires à faire des spéculations notamment à exiger des prix de loyer exorbitants et à la signature du contrat, exiger le versement des cautions et de loyer d’avance correspondant à un voir trois ans de loyer. C’est conscient de cette réalité que le gouvernement a inscrit dans sa feuille de route gouvernementale 2020-2025, le programme de construction de 20 milles logements. Ce programme va s’exécuter sur toute l’étendue du territoire dans les zones où l’offre est véritablement cruciale. En entendant la mise en œuvre de ce programme, le gouvernement a jugé utile d’encadrer aujourd’hui le secteur de logement en mettant en œuvre des mesures pour équilibrer le rapport entre le locataire et le bailleur. C’est ce qui a conduit le gouvernement à prendre le décret n°2022-001/PR. Aujourd’hui, nous rencontrons les maires du Grand Lomé pour leur faire assimiler le contenu de ce décret. C’est sur leur territoire que le texte va s’appliquer. Il faut les organiser à pouvoir mettre en œuvre ce décret. Nous entendons d’eux un accompagnement de proximité. Une fois que le décret est signé, il est applicable. Le décret précise que les baux d’habitation sont désormais écrits. Il y a plus de bail verbal », a lancé Maître Koffi Tsolenyanu , Ministre de l’urbanisme, de l’habitat et de la réforme foncière avant d’ajouter, « (…) Aujourd’hui, nous avons ciblé les maires parce qu’ils sont également des acteurs majeurs et cruciaux parce que c’est sur leurs territoires que va s’appliquer le texte. Donc, il faudrait maintenant les organiser à pouvoir mettre en œuvre ce décret. Des maires ou des municipalités, nous attendons un accompagnement de proximité parce que nous avons précisé que les modèles de contrat ont été élaborés. Nous allons leur envoyer ces modèles là en fichier physique et en fichier électronique. Donc, ceux ou celles des maires qui ont des sites web vont poster ces modèles sur leurs sites. Le ministère de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Réforme Foncière va également poster le modèle sur son site de façon à mettre à tout citoyen là où il se trouve à pouvoir tirer ce modèle là quand il doit signer un contrat de bail d’habitation. Le décret précise que les baux d’habitation sont désormais écrits. Il faut que nos concitoyens le comprennent. Il n’y a plus de baux verbaux, maintenant tous les baux d’habitation doivent être obligatoirement écrits ».

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Le décret n°2022-001/PR portant réglementation de la caution, de la garantie de loyer et du bail d’habitation ainsi que du modèle de bail d’habitation impose désormais des obligations essentielles qui doivent figurer dans le contrat de bail. Les obligations se rapportant aux propriétaires sont relatives aux grosses réparations et à l’obligation de s’abstenir ou de faire cesser les troubles de voisinage en ce qui concerne le preneur. Ces obligations essentielles se résument au payement du loyer y compris en période de congé, les charges d’entretien, les réparations des dégradations qu’il aurait causées et l’interdiction pour le locataire de réaliser des réaménagements des locaux sans le consentement du bailleur.

L’une des innovations de ce décret est qu’il proscrit un certain nombre de clauses dans le contrat. Au cas contraire, ces clauses seront nulles et non avenues. Le bailleur ne pas par exemple imposer au preneur que toutes les responsabilités qui résulteraient donc de leurs rapports contractuels sont à sa charge. Le décret interdit également les clauses selon lesquelles le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées. S’agissant de la rupture, le décret facilite cette possibilité en sécurisant à la fois le preneur et le bailleur. Il prescrit les conditions de résiliation du contrat et les cas qui ne peuvent pas être constitués comme des cas constitutifs de rupture du contrat notamment le décès du bailleur n’est pas une cause de rupture du contrat.

En ce qui concerne la procédure, le décret réglemente le délai dans lequel on accorde le préavis avant toute expulsion. Il encadre également les conditions financières du bail d’habitation. Le décret ne plafonne pas le prix du loyer en raison de la loi de l’offre et de la demande. Mais s’agissant de la caution et de la garantie de loyer, le décret plafonne à au plus trois mois ces mesures.  L’autre innovation phare, ce sont les modalités de révision du prix. Le décret fixe la marge dans laquelle la révision du prix peut intervenir et la périodicité dans laquelle cette révision peut intervenir. Autrement dit, le bailleur ne pas réviser le prix chaque mois ou chaque année.

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Le maire de la Commune Golfe 2, Dr James Amaglo s’est dit satisfait de cette rencontre et compte sensibiliser ses administrés sur l’importance de ce décret. « C’est une rencontre de grande importance. Il est question d’encadrer le bail d’habitation dans notre pays. Vous savez que ça pose beaucoup de problèmes. Nous sommes heureux que le gouvernement ait pris l’initiative de cet encadrement et nous en tant que élus locaux, on nous a associé à ce problème après avoir échangé avec les professionnels du domaine. Nous en sommes très ravis et le fruit qu’on nous a livré ce matin avec la présence du ministre de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Réforme Foncière, nous en sommes satisfaits à partir des questions d’échanges que nous avons eues avec lui et ses collaborateurs. Nous allons sensibiliser les populations, les administrés à l’importance de cet encadrement de bail d’habitation pour que tout le monde comprenne le bien fondé. Parce que ça a une portée sociale et une portée juridictionnelle qui permet d’éviter tous les problèmes de conflit de proximité », a-t-il déclaré.

 

 

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